Η ισχύουσα βασική ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης, έως σήμερα, όριζε ότι μοναδική προϋπόθεση για αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου είναι το ελάχιστο εμβαδόν (4.000μ²), αρκεί το ακίνητο αυτό να «υφίσταται» πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2003.
Με την υπ’ αριθμόν 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου.
- Απαγορεύεται η εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων αν δεν έχουν πρόσβαση σε αναγνωρισμένο αγροτικό δρόμο
- Ένα σημαντικό ποσοστό των αγροτικών δρόμων και στην περιοχή μας δεν είναι αναγνωρισμένο και αυτό σημαίνει ότι βρίσκονται μετέωροι ιδιοκτήτες ακόμα και μεγάλων εκτάσεων, καθώς οι βεβαιώσεις αρτιότητας που έχουν δεν ισχύουν
Μπροστά σε μία σοβαρή κατάσταση βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων, καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με αφορμή προσφυγή που έγινε στην περιοχή της Πάτμου, έρχεται με απόφασή της και κουτσουρεύει τη δυνατότητα για εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που δεν έχουν πρόσβαση σε αγροτικό δρόμο και μάλιστα αναγνωρισμένο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι με τα δεδομένα που θέτει το Συμβούλιο της Επικρατείας, οικόπεδα και αγροτικές εκτάσεις, τα οποία θεωρούνταν οικοδομήσιμα καθώς είναι εμβαδού 4 στρέμματα και άνω, τώρα αχρηστεύονται όταν πρόκειται για τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα.
Πρόκειται για ιδιαίτερα σοβαρή εξέλιξη, η οποία αδρανοποιεί τις περιουσίες χιλιάδων ιδιοκτητών και προς τούτο θα πρέπει να ληφθούν πρωτοβουλίες σε τοπικό και περιφερειακό επίπεδο, ώστε να προωθηθούν οι σχετικές ρυθμίσεις που θα άρουν το αδιέξοδο που έχει δημιουργηθεί.
Απόφαση-βόμβα
Στη νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας αναφέρεται ότι «στις εκτός σχεδίου περιοχές η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες στις εντός σχεδίου περιοχές».
Ουσιαστικά βάσει της παραπάνω απόφασης ακυρώθηκε η οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου οικόπεδο μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) στην Πάτμο και σημειώνεται ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».
Η πληροφορία για την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει προκαλέσει αναταραχή, καθώς δημιουργούνται τετελεσμένα οριζόντιας κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης.
Πρόκειται για την απόφαση 176/2023, η οποία υποχρεωτικά πρέπει να γίνεται αποδεκτή από τις κατά τόπους πολεοδομικές υπηρεσίες. Αυτό σημαίνει ότι βρίσκονται μετέωρα σχέδια και προγραμματισμοί για επενδύσεις και ανέγερση οικοδομών σε οικόπεδα εκτός σχεδίου άνω των τεσσάρων στρεμμάτων και λογικά παγώνει κάθε τέτοια άδεια που βρίσκεται σε εξέλιξη από πολεοδομική άποψη, ενώ πλέον αναμένεται να τροφοδοτηθούν αντιδικίες μεταξύ ιδιοκτητών.
Πιο συγκεκριμένα μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας οι οικοδομικές άδειες, που έχουν εκδοθεί για να υλοποιηθούν ή ακόμη και ακίνητα που έχουν κτιστεί στην εκτός σχεδίου δόμηση κινδυνεύουν να ακυρωθούν και χωρίς αποζημίωση, καθώς η απόφαση του ΣτΕ τονίζει ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας που ισχύουν από το 1985 δεν επιτρέπουν τη διεκδίκηση αποζημίωσης από τους πολίτες, σε περίπτωση που θα γίνουν προσφυγές από ενδιαφερόμενους κατά αυτών των αδειών. Προβλέπει μάλιστα μεγάλο κύμα αντιδικιών, μεταξύ γειτόνων.
Επιπλέον ανατρέπονται οι αγοραπωλησίες για οικόπεδα 4 στρεμμάτων και άνω στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, πέραν προγραμματισμένων επενδύσεων που δεν θα υλοποιηθούν.
Τι προβλέπει
Στην απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας επισημαίνει ότι οι μέχρι τώρα ισχύουσες προβλέψεις της πολεοδομικής νομοθεσίας για περιορισμούς, όπως είναι ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά. ισχύουν από το 1985 και επομένως δεν νοείται ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την δόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές».
Με την απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας ουσιαστικά κλείνει την πόρτα στα μικρά και στα μεγαλύτερα οικόπεδα όταν θέτει τον αυστηρό περιορισμό για τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 ότι μπορούν να είναι οικοδομήσιμα, εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Όμως εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμα και για τέτοια οικόπεδα η δόμηση δεν θα είναι εύκολη, καθώς στην περιοχή μας, όπως και σε άλλες περιοχές, οι περισσότεροι δρόμοι που βρίσκονται σε αγροτικές εκτός σχεδίου περιοχές δεν είναι αναγνωρισμένοι, ενώ υπάρχουν και δρόμοι που έχουν δημιουργηθεί είτε με τη βοήθεια της Αυτοδιοίκησης για εξυπηρέτηση δημοτών ή με ιδιωτική πρωτοβουλία για διευκόλυνση της πρόσβασης σε χωράφια, χωρίς να τηρηθεί καμία διαδικασία, που σημαίνει ότι είναι σαν να μην υπάρχουν τυπικά!
Εδώ θα πρέπει να αναφέρουμε ότι μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας το τοπίο αρχίζει να γίνεται θολό και για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων μικρότερων των τεσσάρων στρεμμάτων, οι οποίοι μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου κατέθεσαν αιτήσεις για άδεια προκειμένου να εκμεταλλευτούν τις διατάξεις για την κατά παρέκκλιση δόμηση, ώστε να χτίσουν στα οικόπεδά τους καθώς αυτές καταργήθηκαν το Δεκέμβριο. Ωστόσο δόθηκε η δυνατότητα μέχρι 9 Δεκεμβρίου και κατοχύρωσαν το δικαίωμα να ανεγείρουν οικοδομές τα επόμενα 2 χρόνια. Συνολικά σε πανελλαδικό επίπεδο 13.000 ιδιοκτήτες αυτών των πολύ μικρών οικοπέδων υπέβαλαν μέχρι 9 Δεκεμβρίου αιτήσεις κατοχυρώνοντας το δικαίωμά τους.
20.3.2023
πηγή www.liberal, www.nealesvou.gr
